城市之所以具有吸引力，通常是因为城市在诸多方面形成了显著区别于农村的普遍特征。乔尔·科特金在其鸿篇巨著《全球城市史》一书中说，欲成为有吸引力的城市，必须同时具备精神、政治、经济这三个方面的特质，缺一不可。不过，科特金定义的有吸引力的城市，是全球进入工业社会之前的古典城邦，一个现代意义上的具有吸引力的城市，其普遍特征也必然会有所不同。

     一个最显著的不同是现代城市的经济条件。城市之所以具有吸引力，或者城市人口的快速扩张之所以被解读成是一个正面的现象，一个大的前提条件是城市所提供的规模经济和放大效应，可以扩大人们实现就业、获得服务、拥有更好生活质量的机会。 首先，城市是规模经济集中显现的地方，从而使之成为增长和繁荣之地，并能够创造更多的就业机会。通常，城市人口密度较高，可以使专业化活动广泛存在，越大的城市就越能够在更大的范围内促进专业分工，不仅可以创造更多的岗位，以吸引人口流入，也可以促进生产力的提高。因此，经验分析通常也会得出这样的结论：生产力和城市规模存在明显的正相关关系，当人口增加一倍，生产力会提高3%～30%，具体大小则取决于不同行业和经济结构。这使得大城市对经济增长的贡献度要远高于相应的人口比例，而且这一点在新兴市场国家表现的更为明显。有数据表明：圣保罗和曼谷的人口分别为巴西和泰国的10%～15%，这两个城市却创造了所在国家40%以上的GDP，另据测算，在仅孟买一个城市就产生了印度税收收入的40%。

     其次，城市的规模经济也可以使公共基础设施的高成本由更多的消费者分摊，基础设施和教育设施都是如此，在这种情况下，城市的每个使用者所支付的成本也远远低于农村地区，这些公共设施不仅可以提高人们的生活质量，也可以对城市的长期经济增长产生积极作用，一个教育良好、基础设施完备的城市，生产力也必然较高，这将进一步增加城市居民的收入，从而吸引更多的人口。 再次，从社会消费结构的变化趋势看，人们对城市工业品和服务的需求弹性远远高于对农产品的需求弹性，致使农村地区的生产很难支撑其人口增长。因此，在农村人口增长越快、城乡收入差距越大的地方，城市的人口增长将会越快，这使得那些离开农村进入城市的人口在就业和经济境况方面都得到了改善。经验上，也可以得到这样的关系，即在城乡收入差距越大的国家，城市的扩张速度和城市的人口增长应该是越快的。

     需要特别指出的是，城市的规模经济不仅仅体现在生产活动和公共设施，而且也表现在消费的更大选择上。城市的专业分工也不仅仅停留在工业生产或可交易的服务上，也体现在文化艺术和科学教育上，对科学的开放和更广泛的受教育机会以及经济的增长是十分重要的，这已经成为一个被人们广为接受的基本经济事实。也有实践证据表明文化和民族的多样性以及与此相关的包容性会对经济增长产生积极影响。这种包容性能吸引有创造力的人才，保证文化的多样性和经济的动力。此外，艺术和文化也是消费品，一个能大量提供这种消费品的城市对大多数人来说是有吸引力的，城市由此获得了额外的活力。

     正是基于这样的吸引力，全球范围内城市的扩张才被认为是一正面积极的现象，并吸引人口不断加入城市。然而，也有研究指出，随着互联网时代到来、通讯技术的改进、交通成本的下降所产生的生产力将抵消城市的规模经济优势，从而使城市变得不是那么重要，然而，仅仅从现实世界观察，特别是亚洲国家方兴未艾的城镇化浪潮来看，这是一种尚需要检验的判断，至少到目前为止，未被证明是正确的。 当然，在某种程度上，城市的问题和城市的吸收力同样突出。城市不仅具有人口集聚的规模效应，也有人口集聚的成本。这通常会和高昂的房价、交通秩序的混乱、污染的增加和犯罪率的上升联系在一起。

     典型1:问题是高房价。在城市房地产市场，房价高昂和住宅紧张是突出问题，这是因为几乎所有类型的房地产，如办公楼、购物中心和居民楼都在激烈地争夺城市的有限土地资源，特别是中心城区的土地，这导致高地价和高房价几乎是不可避免的问题，这在那些土地供给缺少弹性、住宅建设密度过低的城市会表现得更为明显。典型2:问题是城市的环境。这个方面，污染类似城市“有毒的鸡尾酒”，在新兴市场包括中国的不少工业城市中，许多污染物未经处理便排放到周围的环境中，世界银行的数据显示，世界上污染最严重的20个城市中，中国占了16个，在这些城市中，经济成功和环境问题同时出现。 典型3:问题是城市贫困问题，这涉及城市增长普惠性和社会发展的包容性问题。在新兴市场国家的城市中，甚至一些发达国家的城市中，仍然有大量人口特别是外来移民生活在非正规的社区，工作在非正规的行业，这些人通常处于收入较低、住房条件拥挤、不安全的工作环境以及缺少卫生设施等不利境地。贫困所涉及的诸多方面也是彼此相互联系的。供水、卫生和医疗条件不足会影响教育和健康，这反过来又会影响他们的生产能力和获得高收入的机会。

     我们认为，一个可持续的现代城市，必须满足“增长、包容、绿色”三个特征。某种程度上，一个现代的城市可以说是这三个变量的函数或者组合体，一个城市能否实现成功也将在很大程度上取决于这三个变量的组合方式。因为每个城市所面临的密度、距离和开放条件各不相同，所以，每个城市也都是相似却又不同、普遍之中亦有个性。 原则上，一个城市只有实现包容的增长、绿色的增长，才可能取得成功，并使这种成功得以持久延续。然而，增长、包容和绿色这三个变量并非同等重要，对于不同的城市，重点也将有不同，在一个以乡村主导的社会，核心的问题是增长生存，在这种情况下，人口从农村和城市的转移是主流趋势，这个趋势伴随着增长，但也附着社会和环境问题，对包容和绿色这两个变量是负面影响；在一个以城市为主导的社会，包容和绿色的重要性有所增加，核心的问题是通过包容度的提高，使外来移民享有均等的公共服务和均等的就业机会，从而实现“繁荣的传递”和“财富的分享”。不过，需要进一步指出的是，尽管对于城市而言，快速的增长、包容的社会和绿色的环境很重要，但这仍然只是一个结果，在很大程度上，它们与城市是一种逻辑上的平行关系，而非因果关系。增长并不会自动实现，它的背后是生产率扩张带来的人口集中和生产集中；包容性也不会自动提高，它的背后是对外来移民关注的提升和社会政策的实施；绿色的环境也不会自动实现，它的背后是城市产业结构到达服务业，能源消费结构更加合理以及交通出行方式变化的结果。因此，我们需要进一步探索城市背后的驱动力量和形成过程，这个过程正是新型城镇化的过程。